Opini  

Memperkuat Kelembagaan Likuiditas Perumahan

Memperkuat Kelembagaan Likuiditas Perumahan

republicberita.com –

Sunarsip

Sunarsip

Sunarsip adalah Chief Economist, The Indonesia Economic Intelligence (IEI). Sebelumnya menjabat sebagai Komisaris dalam PT Pembangkitan Jawa Bali (2017-2021), Strategic Advisor Bank BRI (2018-2020), Chief Economist Bank Bukopin (2016-2018), Senior Economist Bank BNI (2015), Komisaris Bank BRI Syariah (2009-2015), Tenaga Ahli di tempat area Pertamina (2010-2014), Komisaris PT Bank Rakyat Indonesia Tbk (2005-2007), Staf Khusus Menteri BUMN (2004-2007), lalu Analis Fiskal BKF-Kemenkeu RI (2004-2008). Akuntan dari STAN juga Magister Ekonomi dari FEB UI.

Profil Selengkapnya

Salah satu prinsip yang digunakan harus dipenuhi dalam penyelenggaraan perumahan adalah keterjangkauan (affordability). Konsep keterjangkauan cakupannya sangat luas. Karenanya, pendekatan untuk meningkatkan keterjangkauan juga harus holistik, tiada cukup pada aspek tertentu saja.

Sejauh ini, berbagai upaya meningkatkan keterjangkauan perumahan lebih tinggi besar berfokus pada aspek pengendalian biaya (cost) lalu nilai tukar (prices). Misalnya melalui pengendalian nilai jual material baku, pertanahan, lalu juga pengendalian pasar perumahan.

Berbagai upaya hal itu memang memberikan kontribusi dalam meningkatkan keterjangkauan. Namun, upaya yang mana belum cukup. Upaya yang digunakan disebut baru menyentuh aspek keterjangkauan pada sisi pasokan (supply).

Upaya hal itu akan lebih tinggi besar efektif bila dikombinasikan dengan upaya meningkatkan keterjangkauan dari sisi pendanaan. Tujuannya, agar semakin banyak warga yang digunakan dimaksud miliki kemampuan miliki rumah. Strateginya adalah melalui pengerahan likuiditas terjangkau dari masyarakat.

Keberadaan likuiditas diskon mempunyai peran strategis bagi upaya meningkatkan keterjangkauan rumah, khususnya dari sisi permintaan (demand). Ini mengingat, ketersediaan likuiditas terjangkau akan menyokong penurunan biaya dana (cost of fund).

Bila biaya dana dapat diturunkan, hal itu akan meringankan biaya yang tersebut mana akan ditanggung penduduk ketika membutuhkan pembiayaan perumahan (cosf of financing). Bila ini terjadi, kondisi ini akan menggalakkan semakin banyak penduduk yang digunakan yang disebut dapat mempunyai rumah.

Secara teori, biaya dana akan dapat ditekan bila sumber tabungan (saving) terjangkau dapat ditingkatkan. Ini mengingat, bila total total tabungan besar maka kebutuhan terhadap sumber pendanaan eksternal (external funding) berbiaya mahal dapat dikurangi.

Sejauh ini, mekanisme mobilisasi dana bagi perumahan lebih banyak besar banyak menggantungkan perbankan. Karena perbankan adalah institusi komersial, mobilisasi dana hemat menjadi terbatas.

Hanya bank-bank dengan infrastruktur lengkap yang digunakan miliki “privilege” dapat memobilisasi dana diskon secara agresif. Di sisi lain, kita memerlukan keterlibatan banyak lembaga keuangan untuk menggalakkan mobilisasi dana hemat tersebut.

Inilah Jakarta, Daerah Dengan Penghuni Kontrakan TerbanyakFoto: Infografis/ Inilah Jakarta, Daerah Dengan Penghuni Kontrakan Terbanyak/Aristya Rahadian

Motif deposan menaruh dananya pada dalam perbankan sebenarnya tidaklah ada sekedar menabung (saving) tetapi juga berinvestasi. Mereka menaruh dananya dalam area perbankan selain untuk keamanan, juga berharap imbal hasil (return) yang tersebut dimaksud tinggi, setidaknya untuk menjaga nilai riil uang mereka.

Motif seperti ini pada akhirnya akan menggerakkan deposan menempatkan dana pada simpanan berbiaya mahal. Faktanya, komposisi dana mahal (deposito) dalam perbankan relatif besar. Kondisi ini pada akhirnya akan menghambat upaya menciptakan ekosistem likuiditas diskon bagi perumahan. Tidak mungkin perbankan dapat menyalurkan pembiayaan perumahan dengan bunga kredit terjangkau bila dana yang mana dipakai berasal dari dana mahal.

Dalam rangka menurunkan biaya dana di tempat tempat perbankan, pemerintah pun turun tangan. Pemerintah melakukan intervensi melalui APBN dalam bentuk penyediaan infrastruktur likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP).

Mekanismenya adalah dana FLPP dicampur (blended) dengan dana perbankan sehingga menghasilkan suku bunga gabungan yang digunakan itu lebih banyak lanjut rendah. Mekanisme ini cukup berhasil menurunkan biaya dana bagi pembiayaan perumahan.

Sehingga, suku bunga kredit kepemilikan rumah (KPR) bagi penduduk berpenghasilan ekonomis (MBR) pun dapat ditekan pada level rendah. Sejauh ini, data memperlihatkan bahwa pengelolaan FLPP, baik sejak dikelola pemerintah hingga sekarang ini dikelola Badan Pelaksana Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) memperlihatkan kinerja yang digunakan dimaksud cukup baik.

Namun demikian, pada suatu saat kemampuan APBN pasti akan mempunyai keterbatasan. Sehingga, kita pun harus bersiap bila dukungan pemerintah seperti FLPP berakhir.

Kita memerlukan suatu sistem yang tersebut digunakan dapat diandalkan untuk menjamin pembiayaan perumahan berkelanjutan juga mandiri. Dan kuncinya adalah dengan memperkuat lingkungan likuiditas terjangkau dari masyarakat.

Masyarakat di area dalam di tempat di tempat ini tiada ada belaka warga individual, tetapi juga penduduk institusional. Dengan demikian, kelembagaan yang dimaksud mana berperan dalam sistem ekologi likuiditas perumahan rakyat juga perlu diperkuat kapasitasnya.

Bila sistem ekologi likuiditas terjangkau ini terbangun, dengan sendirinya ekosistem perumahan juga akan semakin kuat. Ini mengingat, sistem ekologi likuiditas perumahan merupakan sub lingkungan perumahan.

The Beauty Housing Finance System Bernama Tapera
Dalam rangka memperkuat lingkungan likuiditas murah, pemerintah telah lama dijalankan membentuk BP Tapera. Seperti dijelaskan di dalam tempat atas, BP Tapera ini mempunyai tugas menghimpun tabungan, mengelola serta memupuknya melalui berbagai instrumen investasi.

Hasil dari pengelolaan dana hal itu kemudian dipergunakan untuk membiayai kebutuhan perumahan bagi pesertanya. Konsep Tapera ini sebenarnya konsep pengembangan likuiditas perumahan yang digunakan digunakan “cantik” (beauty). Kenapa demikian?

Pertama, Tapera menggabungkan antara konsep pembiayaan serta tabungan hari tua. Melalui Tapera, peserta selain memperoleh prasarana pembiayaan perumahan dengan biaya (bunga) rendah, pada akhir kepesertaannya juga memperoleh pengembalian tabungan berikut manfaat investasi.

Konsep ini menguntungkan bagi peserta Tapera. Konsep Tapera mirip dengan konsep jaminan sosial lainnya seperti yang mana berlaku pada jaminan sosial. Di mana, melalui kepesertaannya pada suatu jaminan sosial, selain akan memperoleh manfaat jaminan sosial selama menjadi peserta, pada akhir kepesertaannya juga akan memperoleh pengembalian tabungan berikut hasil investasinya.

Kedua, Tapera menggabungkan konsep gotong royong kemudian kemandirian. Konsep gotong royong maknanya adalah melalui kepesertaannya pada Tapera, peserta turut membantu peserta lainnya dalam pembiayaan perumahaan.

Konsep gotong royong ini tercermin dari besarnya iuran tabungan yang mana dibayarkan. Besarnya iuran ditentukan sebesar 3% dari penghasilan. Dengan demikian, semakin besar penghasilan maka iuran tabungan juga semakin besar.

Nah, dalam sinilah konsep gotong royong terjadi. Peserta yang dimaksud mana miliki penghasilan tambahan besar besar secara tidaklah ada langsung turut membantu peserta lain yang dimaksud digunakan miliki penghasilan lebih lanjut lanjut kecil, dalam penyediaan dana bagi pembiayaan perumahan.

Selanjutnya, melalui konsep gotong royong akan terbentuk kemandirian. Seiring dengan berjalannya konsep gotong royong maka secara tak langsung umum sudah membentuk sistem ekologi pembiayaan perumahan sendiri.

Semakin banyak peserta maka dana yang terkumpul akan semakin besar. Dana kemudian dikembangkan melalui investasi modal dan juga juga hasilnya dipergunakan untuk membiayai kebutuhan perumahan bagi peserta.

Bila konsep ini berjalan, peran pemerintah melalui penyediaan anggaran negara akan semakin berkurang. Ini mengingat, penduduk telah terjadi terjadi mampu secara mandiri menyediakan pendanaan bagi kebutuhan pembiayaan perumahannya.

Ketiga, Tapera menggabungkan konsep tabungan jangka panjang yang yang match dengan pembiayaan perbankan. Konsep tabungan pada Tapera berbeda dengan konsep tabungan di tempat area perbankan. Tabungan pada Tapera bersifat jangka panjang, bukan ada dapat ditarik sewaktu-waktu. Peserta Tapera belaka dapat “menarik” dananya dua kali.

Pertama, pada saat membutuhkan pembiayaan perumahan. Kedua, setelah kepesertaannya berakhir. Konsep tabungan pada Tapera yang tersebut itu bersifat jangka panjang ini cocok (match) dengan karakteristik pembiayaan perumahan yang mana yang disebut bersifat jangka panjang pula.

Ini berbeda dengan bila pembiayaan perumahan sepenuhnya menggunakan tabungan perbankan murni. Konsep pembiayaan oleh perbankan selalu memunculkan mismatch, oleh sebab itu sumber dananya jangka pendek.

Meskipun berperan sebagai lembaga pembiayaan perumahan, BP Tapera tiada menyalurkan pembiayaan kepada peserta. Pembiayaan diimplementasikan oleh bank pelaksana pembiayaan.

Dalam konteks ini, kerja sebanding antara Tapera dengan bank pelaksana menjadi solusi atas problem mismatch yang dimaksud digunakan dialami perbankan. Dana Tapera akan menjadi komponen dana diskon perbankan untuk membiayai KPR bagi peserta Tapera. Perbankan juga diuntungkan, sebab keberadaan Tapera dapat memperluas pasar KPR mereka.

Keempat, Tapera juga menggabungkan antara konsep tabungan, penyertaan modal serta sekuritisasi. Penyelenggara Tapera adalah BP Tapera. Namun, BP Tapera tak ada dapat bertindak sebagai penyimpan tabungan. Tabungan peserta diadministrasikan oleh Bank Kustodian melalui Kontrak Pengelolaan Dana Tapera (KPDT).

Dalam rangka pemupukan dana, Bank Kustodian menjalin perjanjian Kontrak Investasi Kolektif Pemupukan Dana Tapera (KIK-PDT) dengan Manajer Investasi. Manajer Investasi melakukan konstruksi ekonomi atas dana Tapera sesuai dengan komposisi persentase tertentu yang mana mana ditetapkan BP Tapera.

Dan seluruh kekayaan dibukukan atas nama KPDT juga pemilik manfaat (beneficial owner) adalah peserta Tapera. Konsep sekuritisasi terjadi ketika proses pembiayaan perumahan terjadi. Dalam penyaluran pembiayaan perumahan, perbankan memperoleh dana dari Bank Kustodian juga menyerahkan aset berbentuk efek kepada Bank Kustodian dengan nilai yang mana sama.

Berdasarkan uraian di dalam dalam atas terlihat bahwa eksistensi Tapera dapat berperan penting dalam lingkungan pasar keuangan. Keberadaan Tapera dapat menarik keterlibatan banyak pelaku pada sektor keuangan, yaitu perbankan, perusahaan pembiayaan kemudian Manajer Investasi.

Keberadaan Tapera juga dapat menggalakkan kegiatan sekuritisasi meskipun sekuritisasi pada Tapera berbeda dengan konsep sekuritisasi pada umumnya. Ini mengingat, sekuritisasi Tapera tiada ada dapat diperdagangkan lantaran sifatnya terbatas kebutuhan pembiayaan perumahan Tapera. Di sinilah betapa Tapera juga merupakan konsep yang digunakan digunakan “cantik” bagi penguatan biosfer pasar keuangan nasional.

Beberapa tantangan bagi penguatan Tapera
Meskipun Tapera dirancang sebagai suatu konsep yang dimaksud dimaksud “cantik”, namun dalam operasionalnya masih membutuhkan penguatan kelembagaan lalu juga dukungan (support) dari para pemangku kepentingan (stakeholders). Termasuk pula, agar konsep Tapera dapat workable tambahan tinggi efektif, diperlukan beberapa perbaikan dalam mekanisme juga regulasinya. Penulis mencatat, setidaknya terdapat tiga aspek yang dimaksud mana dibutuhkan untuk memacu efektivitas implementasi Tapera.

Pertama, perluasan kepesertaan Tapera. Sejauh ini, jangkauan kepesertaan Tapera masih terbatas khususnya pada aparat sipil negara. Sementara itu, berdasarkan Undang-undang Nomor 4 Tahun 2006 tentang Tabungan Perumahan Rakyat, kepesertaan Tapera bersifat wajib bagi seluruh pekerja.

Perluasan jangkauan kepesertaan ini penting untuk memperkuat kegiatan pemupukan dana juga pembiayaan. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Tabungan Perumahan Rakyat (PP Penyelenggaraan Tapera), Pemberi Kerja diberikan kesempatan mendaftarkan pekerjanya paling lambat pada tahun 2027. Dalam rangka memperkuat kepercayaan penduduk terhadap keberlangsungan Tapera, upaya perluasan kepesertaan ini perlu dipercepat.

BP Tapera memang telah terjadi lama melakukan berbagai upaya untuk memperluas kepesertaan. Namun, sebagai lembaga baru yang mana hal itu kapasitasnya masih terbatas, BP Tapera tentunya tidaklah dapat bekerja sendiri. Dukungan dari stakeholders seperti pejabat negara/pemerintah, kepala daerah, pejabat BUMN/BUMD, juga para pelaku perniagaan swasta sangat diperlukan untuk perluasan jangkauan kepesertaan Tapera.

Kedua, perlunya perluasan kriteria peserta yang digunakan yang memperoleh manfaat pembiayaan perumahan. Menurut PP Penyelenggaraan Tapera, yang dimaksud berhak atau layak (eligible) memperoleh pembiayaan perumahan dengan manfaat (benefit) sebagai suku bunga 5% per tahun (fixed) adalah kelompok MBR, belum miliki rumah, kemudian menggunakannya untuk pembiayaan pemilikan rumah pertama, pengerjaan rumah pertama, atau perbaikan rumah pertama.

Kriteria MBR yang dimaksud dikeluarkan pemerintah adalah pekerja yang dimaksud mana miliki penghasilan maksimal Rp8 juta/per bulan. Penulis berpendapat, batasan penghasilan bagi MBR ini kurang menarik untuk menyokong pekerja terutama yang dimaksud mempunyai penghasilan di dalam tempat atas Rp8 jt menjadi peserta Tapera.

Manfaat kemudian insentifnya kurang. Meskipun Tapera bersifat wajib (compulsary), namun menciptakan rangsangan bagi peserta seperti yang mana berlaku pada sistem voluntary, adalah hal yang mana mana perlu dipertimbangkan.

Mengacu pada ketentuan kriteria MBR, peserta dengan penghasilan dalam atas Rp8 juta/bulan tiada ada mempunyai kesempatan untuk memanfaatkan pembiayaan perumahan dari Tapera. Manfaat dia itu belaka sekadar satu yaitu hasil penyetoran modal dari pemupukan dana Tapera. Itupun baru dapat dinikmati ketika selesai menjadi peserta.

Di sisi lain, dengan kapasitas Tapera yang mana dimaksud masih terbatas, imbal hasil yang mana diperoleh dari kegiatan perkembangan kegiatan ekonomi lalu pemupukan dana juga akan terbatas. Sementara itu, pekerja miliki banyak pilihan untuk menempatkan dananya pada instrumen penyelenggaraan sektor ekonomi yang mana lebih lanjut besar menguntungkan.

Dan dari hasil investasinya, pekerja pun mempunyai kesempatan untuk memperoleh rumah dengan tambahan cepat. Penulis mengusulkan, konsep penerima manfaat Tapera mengacu pada program jaminan sosial ketenagakerjaan. Di mana, seluruh pekerja yang itu tergabung dalam kepesertaan jaminan sosial ketenagakerjaan memperoleh manfaat yang tersebut dimaksud sebanding selama kepesertaannya, yaitu asuransi kesehatan lalu keselamatan kerja.

Perlu dipertimbangkan pula bahwa kita memiliki pekerja yang digunakan digunakan posisinya sedikit di dalam dalam atas kelompok MBR dengan jumlah keseluruhan agregat yang dimaksud hal itu relatif besar. Kelompok ini, pada satu sisi, tidaklah ter-cover oleh manfaat pembiayaan perumahan Tapera, namun juga tiada seluruhnya tersentuh oleh perbankan sebagai sasaran penyaluran KPR komersial. Pertimbangan perbankan adalah keterbatasan kapasitas membayar (repayment capacity) dengan skim bunga komersial.

Dalam konteks ini, penulis mengusulkan konsep penerima manfaat pembiayaan perumahan tiada dibatasi pada kriteria penghasilan. Kriterianya diperluas menjadi pekerja yang tersebut mana belum miliki rumah pertama.

Artinya, semua peserta Tapera mempunyai kesempatan memperoleh manfaat infrastruktur pembiayaan perumahan dari Tapera untuk rumah pertamanya. Tentunya, agar asas kegotongroyongan juga keadilan terjaga, konsep peserta yang digunakan mana menerima manfaat pembiayaan dibuat secara berjenjang (tearing).

Peserta yang digunakan mana mempunyai kemampuan atau penghasilan tambahan tinggi diberlakukan tarif atau suku bunga (rate) yang dimaksud tambahan tinggi berbeda dengan peserta dengan penghasilan lebih tinggi tinggi rendah. Misalnya, bila peserta dengan penghasilan maksimal Rp8 jt memperoleh prasarana pembiayaan dengan suku bunga 5% (fixed) maka peserta dengan penghasilan pada atasnya, katakanlah Rp8 juta- Rp12 jt dikenakan suku bunga 6% (fixed).

Dan seterusnya hingga maksimal bunga KPR yang mana dimaksud berlaku dalam dalam pasar (market). Dengan pola seperti ini, Tapera menjadi semakin menarik pekerja sebagai peserta. Mereka menjadi miliki prospek untuk memperoleh manfaat pembiayaan perumahan dengan biaya yang digunakan tambahan terjangkau.

Ketiga, mengupayakan penerapan konsep single housing finance system. Saat ini, BP Tapera menjalankan sistem ganda (dual housing finance system), yaitu sebagai pengelola Dana Tapera juga FLPP. Ke depan, dualisme ini perlu dihilangkan. Ini mengingat, FLPP sebenarnya berpotensi mendistorsi sistem Tapera. Kenapa demikian?

FLPP adalah program pemerintah yang digunakan pendanaannya dari APBN. Sasarannya adalah MBR yang dimaksud digunakan belum memiliki rumah. Kelompok MBR yang digunakan yang memperoleh sarana pembiayaan perumahan tiada harus menjadi peserta Tapera, sehingga tiada perlu membayar angsuran Tapera. Yang penting, mereka itu memenuhi persyaratan dari bank penyalur KPR (bankable).

Dengan skema seperti ini, FLPP dapat mendistorsi upaya pengerahan dana Tapera. Konsep FLPP juga berpotensi menimbulkan ketidakadilan bagi peserta Tapera, terlebih terhadap peserta yang mana digunakan bukan termasuk MBR. Dalam rangka menghilangkan dualisme ini, penulis mengusulkan dua hal terkait FLPP.

Pertama, perlu didorong percepatan peserta FLPP masuk dalam habitat Tapera. Kedua, perubahan status dana FLPP yang dimaksud mana ditempatkan pada BP Tapera. Saat ini, dana FLPP yang tersebut mana dikelola BP Tapera statusnya sebagai tabungan Pemerintah pada BP Tapera. Atas tabungan ini, pemerintah mendapatkan manfaat dari hasil investasi.

Terhadap status dana FLPP tersebut, penulis mengusulkan perubahan status dalam dua bentuk. Pertama, sebagian dana FLPP dikonversi menjadi penyertaan pemerintah untuk menambah modal BP Tapera. Penambahan modal ini penting untuk meningkatkan kapasitas BP Tapera.

Kedua, sebagian besar dari dana FLPP dialihkan menjadi aset Dana Tapera yang digunakan digunakan manfaatnya dikembalikan kepada peserta Tapera. Melalui pengalihan ini, selain akan menciptakan efisiensi lalu fleksibilitas dalam pengelolaan program, juga akan meningkatkan kapasitas dana Tapera sekaligus meningkatkan manfaat yang dimaksud mana diperoleh dari hasil investasinya, sehingga daya tarik bagi pekerja untuk menjadi peserta Tapera.

Kita mengakui bahwa sudah pernah banyak perubahan positif yang dicapai terkait dengan sistem pembiayaan perumahan di dalam tempat Indonesia. Kehadiran Tapera, setidaknya sudah pernah menjadi tonggak bagi modernisasi sistem pembiayaan perumahan.

Yaitu, dari sebelumnya terlalu menggantungkan dukungan pemerintah (heavy in government support) menuju sistem pembiayaan yang digunakan mana lebih besar lanjut mandiri (automous) serta berbasis ekosistem. Pola pengelolaannya pun telah terjadi dilaksanakan memasukkan pendekatan korporasi meskipun tetap dalam koridor sebagai organisasi non-profit oriented.

Namun, sebagai sistem baru, kita juga harus mengakui masih banyak yang mana dimaksud perlu diperbaiki untuk meningkatkan kapasitas sistem Tapera. Kolaborasi dari para stakeholders serta kerja keras seluruh jajaran pengelola Tapera akan menentukan keberhasilan sistem Tapera ini ke depan.